PROINDIVISOS ¿PUEDO VENDER MI CUOTA DE PARTICIPACIÓN?

Ser copropietario de un proindiviso puede suponer algunas interrogantes, siendo la primera de ellas, si podemos vender la parte que nos corresponde. Como precepto constitucional contemplado en el artículo 33 se consagra la garantía de resguardar el derecho a la propiedad privada en concordancia con el artículo 348 del Código Civil, en el que se contempla el derecho de gozar y disponer de un bien de nuestra propiedad, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, evidenciándose que es un derecho reconocido que, quien o quienes ostentan la propiedad sobre un bien, pueden disponer de él libremente.

En el caso de los proindivisos como respuesta a este planteamiento, debemos decir claramente que, sí se puede efectuar la venta del bien común, siendo un acto dispositivo completamente legal, sólo que hay que hacer algunas consideraciones importantes para llevar a cabo su venta, ya que puede presentar varios inconvenientes a la hora de vender una parte, puesto que nadie quiere comprar sólo un porcentaje sobre el bien.

Lo ideal sería que se venda a un tercero la totalidad del bien, a través de un acuerdo unánime de todas las partes, ya que al no tener los proindivisos personalidad jurídica propia, los actos de disposición deben ser acordados por todos los copropietarios, lo que extinguiría ese proindiviso y cada propietario cobraría dependiendo del porcentaje que tuviese sobre dicho bien. Lamentablemente, hay casos en los cuales no se llega a un acuerdo y surgen situaciones conflictivas entre los copropietarios.

Podemos encontrarnos con la situación que uno de los copropietarios quiere vender su porción, pero los otros no, por lo que se encuentra en todo su derecho de venderla según lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil. Sin embargo, es imperante mencionar que, antes de vender la parte que corresponda sobre el proindiviso a un tercero, será esencial para cumplir con la legislación vigente, ofrecer la porción indivisa al resto de propietarios o titulares. Los copropietarios de inmueble tienen derecho de adquisición preferente frente a cualquier tercero que pueda estar interesado, lo que se conoce como el derecho de tanteo.

La segunda y no menos importante interrogante que se plantean en estos casos es si se pueden vender bienes proindivisos hipotecados. Por lo general, cuando se trata de herencias y de separaciones, nos encontramos con que, sobre el bien en proindiviso, todavía versa una hipoteca pendiente de pago, en cuyo caso se deben considerar dos posibilidades:

1. Que los propietarios salden la deuda conjuntamente en los porcentajes que les correspondan;
2. Que se proceda a la venta del inmueble y que el comprador se haga cargo de la hipoteca pendiente a cambio de la rebaja en la venta.

Ello con la finalidad de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 405 del Código Civil, en el que dispone que la deuda debe saldarse, por cuanto la división de una cosa común no debería perjudicar a terceros.

En la práctica nos encontramos con que el principal problema que se genera cuando hablamos de esta figura jurídica, es que no se puede obligar a ningún copropietario a vender su parte del proindiviso, pero tampoco a permanecer con el bien, por lo que existen algunas formas de conseguir la venta del proindiviso: La primera sería mediante un acto de conciliación, constituyendo un acto gratuito y en el que no hace falta la intervención de abogados, y la segunda alternativa sería interponer una demanda de división común ante el juzgado correspondiente, que normalmente termina en subasta pública de venta con su posterior repartición del dinero obtenido. Mediante cualquiera de estas dos opciones, se podría obligar a un copropietario a vender su parte y se conseguiría la extinción del proindiviso.

Ante este tipo de propiedad es muy frecuente que los intereses de los diversos copropietarios sean diferentes y, a veces, llegar a una solución que dé satisfacción a todas las partes se hace casi imposible. Es muy común que el bien no sea física o registralmente divisible en la parte proporcional a cada titular, por lo que requiere de asesoramiento por parte de expertos en la materia, que les oriente que hacer en estos casos, o que los represente en los procedimientos incoados en vía judicial.