Uno de los herederos vive en Alemania. Otro en México. Otro lleva diez años en Londres. Y hay un piso en Madrid, un apartamento en Valencia o una finca en Andalucía que lleva años en proindiviso porque coordinar a personas en tres países distintos para tomar una decisión es complicado, costoso y nadie quiere coger el toro por los cuernos.
Este es uno de los escenarios de proindiviso más frecuentes en España y también uno de los más paralizantes. Este artículo explica qué cambia cuando hay herederos no residentes, qué implicaciones fiscales tiene vender desde el extranjero y cómo resolver el proindiviso sin tener que volar a España para cada trámite.
Qué cambia cuando hay herederos no residentes en un proindiviso
El impuesto de sucesiones
El heredero no residente en España que hereda un inmueble situado en España tiene que liquidar el impuesto de sucesiones ante la Agencia T no ributaria estatal — no ante la Hacienda autonómica. Esto es importante porque hasta hace relativamente poco los no residentes no podían beneficiarse de las bonificaciones autonómicas, lo que generaba una factura fiscal mucho más alta que para los herederos residentes.
Eso cambió tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y la posterior modificación normativa: los no residentes en la UE y el EEE tienen derecho a aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde está el inmueble. Si el inmueble está en Madrid y la bonificación para descendientes directos es del 99%, el heredero residente en Berlín puede beneficiarse de esa bonificación igual que si viviera en Madrid.
| ⚠️ Atención si el heredero no residente está fuera de la UE Los herederos residentes fuera de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo — por ejemplo en México, Argentina o Estados Unidos — pueden no tener acceso automático a las bonificaciones autonómicas. La situación depende del convenio de doble imposición entre España y el país de residencia. Consultar con un asesor fiscal especializado antes de liquidar el impuesto es especialmente importante en estos casos. |
La retención del 3% en la venta para no residentes
Este es el punto que más sorprende a quienes venden desde el extranjero. Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda en concepto de pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). El vendedor no residente recibe el 97% del precio en el momento de la firma y puede solicitar después la devolución de lo que haya pagado de más — o tendrá que pagar la diferencia si el 3% no cubre su ganancia.
Las empresas especializadas en compra de proindivisos con experiencia en operaciones con no residentes conocen este proceso y lo gestionan de forma que el vendedor entienda exactamente cuánto va a recibir y cuándo.
La representación fiscal en España
El heredero no residente que tiene un inmueble en España en proindiviso está obligado a nombrar un representante fiscal en España. Esta figura es necesaria para cualquier comunicación con la Agencia Tributaria y para gestionar el pago de impuestos relacionados con el inmueble. Sin representante fiscal, la gestión del proindiviso desde el extranjero es prácticamente imposible.
Cómo vender tu parte de un proindiviso sin venir a España
La buena noticia es que no es necesario venir a España para vender tu parte de un proindiviso. El proceso puede completarse completamente a distancia mediante poder notarial. Así funciona:
- Otorgas un poder notarial en tu país de residencia ante notario local, apostillado con el Apostille de La Haya para que tenga validez en España. El poder debe autorizar expresamente la venta del inmueble y la firma de escrituras.
- El poder apostillado se envía a España y puede necesitar traducción jurada al español si está en otro idioma.
- Tu representante en España — que puede ser un abogado, un familiar o la propia empresa compradora según el caso — firma la escritura de compraventa en tu nombre.
- El importe de la venta se transfiere a tu cuenta bancaria en el extranjero.
| ✅ Trámite simplificado Algunas consultas y embajadas españolas en el extranjero pueden autenticar poderes notariales con valor equivalente al apostillado. Si vives en un país con representación consular española activa, consulta esta opción antes de iniciar el proceso notarial local — puede ser más rápido y económico. |
El problema de coordinar a herederos en varios países
Cuando los herederos están repartidos entre varios países, cada trámite se multiplica. Una reunión para tomar una decisión requiere coordinar zonas horarias. Una firma notarial requiere poderes apostillados desde varios países. Un acuerdo de venta requiere que todos firmen o que alguien tenga poder de todos.
El escenario más frecuente es que hay uno o dos herederos que quieren resolver y varios que no responden, no se comprometen o directamente han perdido el contacto. Esa situación no es un callejón sin salida: el heredero que quiere vender puede vender su parte individualmente sin depender de los demás, y las empresas especializadas en proindivisos gestionan todo el proceso de forma que no tengas que coordinar nada con los demás copropietarios.
Implicaciones fiscales de vender tu proindiviso desde el extranjero
| Concepto | Residente en España | No residente UE/EEE | No residente fuera UE |
| Impuesto de sucesiones | Normativa autonómica con bonificaciones | Normativa autonómica donde está el inmueble | Depende del convenio de doble imposición |
| Ganancia patrimonial en la venta | IRPF (19%-26%) | IRNR (19%) | IRNR (19-24% según país) |
| Retención en la venta | No aplica | 3% sobre precio de venta | 3% sobre precio de venta |
| Plusvalía municipal | Sí, si hay incremento de valor del suelo | Sí, si hay incremento de valor del suelo | Sí, si hay incremento de valor del suelo |
El cálculo final de lo que recibirás depende de tu situación fiscal concreta, el país de residencia, el valor declarado en la herencia y el precio de venta. Antes de firmar cualquier operación, un asesor fiscal especializado en no residentes puede darte una cifra exacta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte de un proindiviso en España sin venir al país?
Sí. Mediante poder notarial apostillado otorgado en tu país de residencia, tu representante en España puede firmar la escritura de compraventa en tu nombre. El proceso puede completarse completamente a distancia y el importe se transfiere a tu cuenta en el extranjero.
¿Qué es la retención del 3% que aplica a los no residentes?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador retiene el 3% del precio de venta e ingresa ese importe en Hacienda a cuenta del IRNR del vendedor. El vendedor recibe el 97% en el momento de la firma y puede solicitar después la devolución del exceso si el impuesto final es menor que la retención.
¿Tengo que nombrar un representante fiscal en España si tengo un proindiviso allí?
Sí. El no residente propietario de un inmueble en España está obligado a designar un representante fiscal ante la Agencia Tributaria. Esta figura es necesaria para gestionar cualquier obligación fiscal relacionada con el inmueble.
¿Los herederos no residentes pagan más impuesto de sucesiones que los residentes?
Tras la sentencia del TJUE, los no residentes en la UE y el EEE tienen derecho a aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde está el inmueble, incluyendo sus bonificaciones. Para residentes fuera de la UE la situación depende del convenio de doble imposición entre España y el país de residencia.
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