¿Cómo se puede disolver un proindiviso?

Cuando nos referimos a un proindiviso, se plantea una situación que resulta un tanto compleja de abordar, principalmente porque requiere la decisión e intervención de quienes ostentan la titularidad del bien común, lo importante es conocer que, así como se origina esta figura, también existe la posibilidad de disolverla de conformidad con las causales que se mencionan a continuación:

1. Consolidación: Se origina cuando uno solo de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás, o que todos acuerden transmitir la propiedad a un tercero;
2. Pérdida o destrucción: Si existe un detrimento de modo tal que afecte en su totalidad al bien común y lo haga inexistente, ya no hay propiedad que constituya el proindiviso, por lo que queda disuelto;
3. Renuncia:  Si opera la abdicación de los comuneros sobre el bien;
4. División: Cuando se recurre a la partición del bien común.

Como parte de las causas de disolución, tenemos que ahondar un poco en la figura de la división, por ser quizás la más común y compleja. Son varios los aspectos que se deben considerar al momento de hablar de la disolución de un proindiviso bajo esta modalidad, por ejemplo, uno de los primeros aspectos que se toman en cuenta es si el bien es divisible o indivisible, ya que en el caso de parcelas la forma de realizar la división es más sencilla, por cuanto dividimos la parcela en partes proporcionales a las cuotas que tenga cada titular. Igualmente puede suceder cuando nos referimos a un edificio cuyas características permitan una división con salidas independientes, el cual se realizará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.

En el caso que los bienes sean viviendas o coches, estos no pueden ser susceptibles de división, por lo que los copropietarios pueden convenir que se adjudique a uno de ellos, teniendo que pagar el que vaya a disfrutarlo la parte proporcional del bien adquirido a los otros, si no existiera un posible acuerdo entre ellos, la mejor opción sería realizar la venta y repartir el precio entre los copropietarios con base a la cuota de cada titular. También existe la posibilidad de no dividir el bien, en el caso que esa sea la decisión de los copropietarios, en cuyo caso se firmará un pacto para conservarlo de forma indivisa por un tiempo determinado, que no excederá los diez años, pudiendo ser prorrogado.

Ahora bien, es indispensable conocer cuáles son las 2 vías para lograr esta disolución, la primera, más sencilla y menos costosa es realizarla de forma voluntaria, para aquellos copropietarios que desean hacer la división de esta manera, la misma requiere un acuerdo privado entre ellos, o mediante un procedimiento judicial para aquellos copropietarios que no desean hacerlo de forma amistosa, considerando que al ser un bien indivisible, la única opción es la venta en subasta pública y el reparto del precio obtenido entre los cotitulares.

Antes de presentar la demanda de división del bien común es recomendable celebrar un acto de conciliación ante notario con intención de que la otra parte ceda y así evitar el juicio, con el cual también se evitarán los costes y problemas derivados del juicio, otorgando además la ventaja de poder demostrar quién está impidiendo el acuerdo de conformidad con el artículo 83 de la Ley de Notariado. Por lo que la Ley concede la posibilidad (en caso de mantener la firmeza de no querer llegar a un acuerdo), de acudir ante un magistrado en vía judicial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil.

Si bien nadie puede obligar a ningún copropietario a permanecer en la comunidad, los copropietarios no podrán exigir la división del bien común cuando de hacerlo resulte inservible el bien para el uso al cual fue destinado. Por lo que vemos que los límites de esta facultad de los copropietarios de pedir la división del bien es la existencia de un pacto de conservar la cosa indivisa (con una duración determinada, no superior a 10 años) y la indivisibilidad del bien común que le pueda generar un daño grave a la propiedad, causando su detrimento.

Por último, hay que mencionar que cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y de los frutos o utilidades que se generen con ocasión del bien, por lo que podrán transmitir (vender) o gravar (hipotecar) libremente su porción o cuota. La única limitación a este derecho es el derecho de adquisición preferente de los demás comuneros.