¿CÓMO SE DISUELVE JUDICIALMENTE UN PROINDIVISO?

De conformidad con lo establecido en los artículos 392 al 406 del Código Civil, disponen que los bienes proindiviso se rigen por las siguientes consideraciones básicas que se resumen a continuación:

1. Gastos y beneficios: salvo que voluntariamente se renuncie a su propiedad, todos los gastos derivados del mantenimiento y conservación del bien, así como los beneficios que se deriven de su explotación, serán compartidos por los comuneros;

2. Cambios y modificaciones: en el caso que se desee realizar alguna modificación al bien, aunque ésta suponga una mejora para el bien y beneficio para todos, debe contar con el acuerdo de la totalidad de los propietarios;

3. La administración: este tipo de gestión debe mostrar el acuerdo por parte de la mayoría de los comuneros. En principio, será suficiente contar con el apoyo de la mitad más uno de los miembros de la comunidad, pero es común que se recurra a los tribunales para encontrar una solución más ventajosa;

4. La división: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil, nadie puede ser obligado a continuar formando parte de una comunidad de bienes, por lo que en caso de no estar interesada una de las partes en la propiedad, la opción más frecuente para obtener su disolución es, la división o venta del bien común.

Es importante conocer a fondo este último aspecto relativo a la división de un proindiviso, ya que a menudo, cuando llega el momento de dividir las propiedades entre sus legítimos dueños, pueden presentarse varias situaciones que ameriten la intervención de terceros (en calidad de autoridad), a los fines de hacer respetar la parte proporcional que a cada quien le pertenece por derecho, así como cumplir con los procedimientos que se requieran para tal fin.

Con base a lo anteriormente mencionado, nos encontramos con varias opciones para realizar la respectiva división, las cuales se detallan a continuación:

1. La conciliación ante notario: consiste en limitarse a realizar una conciliación ante notario, con el mismo valor legal que una resolución judicial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley Orgánica del Notariado; 

1. La venta ordinaria: se dará por hecho en este caso que no existe acuerdo total entre los copropietarios, por lo que se realizará la venta con la ayuda y el asesoramiento externo de un agente inmobiliario y, en su caso, de un mediador; 

1. La venta en subasta notarial: constituye otra forma de proceder a la venta del bien, diferente de la anterior, como es la denominada subasta notarial consagrada en el artículo 73 de la Ley Orgánica del Notariado; 

1. El procedimiento o división judicial: ante la imposibilidad de llegar a una solución o acuerdo a través de las opciones anteriores, los copropietarios de los bienes en proindiviso podrán iniciar un procedimiento judicial, siendo la opción más costosa en tiempo y dinero.

Lo que hace imperante mencionar en estos casos, es que el juez no será quien decida si un bien común debe dividirse o no, sino de lo que se trata es de dejar en manos del juez, las condiciones bajo las cuales se hará efectiva dicha división. Por lo que existen unas consideraciones recomendables antes de iniciar esta vía, como son:

• Realizar un análisis fáctico en el mercado respecto a la posibilidad de venta del bien objeto a dividir;

• Determinar la capacidad económica de cada uno de los que ostentan la propiedad, ya que, si deben participar en la subasta, sobre todo si hablamos de una propiedad compartida que no constituya especial interés, cada uno deberá estar consciente de su nivel económico;

• Obtener la mayor cantidad de datos posibles de las personas a las que se demandará, a los fines de que el Juzgado no pierda tiempo en localizar a las partes, así como es conveniente conocer la situación económica, ya que esto nos mostrará las posibilidades de actuación en el proceso;

• Recopilar y ordenar cronológicamente toda la documentación del caso, a los fines que la pongan a disposición del abogado.

En la división judicial a través del ejercicio de la acción procesal de división del bien común, deben distinguirse dos supuestos:

• Cuando el bien es divisible se realizará la división material de la misma, adjudicándose a cada copropietario la parte que le corresponda en función de su cuota;

• Si el bien es indivisible (por resultar imposible físicamente su división o porque resultado de la división resulte inservible para el uso a que se destina, pierda mucho valor o los gastos resultan desproporcionados), se procederá a adjudicar el mismo a uno solo de los copropietarios, con la obligación de compensar económicamente a los demás en función al porcentaje que ostente cada uno, sujetos a la posibilidad de que, en el supuesto de que no se alcanzara un acuerdo a tal efecto, se venderá y se repartirá su precio.

La doctrina y la jurisprudencia aprecia que el ejercicio de la acción de división debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y sin abuso de derecho. Los Juzgadores consideran que se actúa con mala fe cuando se percibe la finalidad de perjudicar a otro comunero, faltando un interés serio o legítimo en su actuación.

Por último, podemos referir dos efectos importantes como consecuencia de la división del bien común, entre las cuales tenemos:

1. Efectos para los copropietarios: consiste en la adjudicación de la propiedad exclusiva de la parte del bien que les hubiere correspondido o la compensación económica equivalente a su participación en el mismo;

2. Efectos frente a terceros: la división no puede perjudicar a terceros, quienes conservarán sus derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos, tanto reales como personales, que les pertenecieran antes de hacer la partición. Al punto que, los acreedores o cesionarios de los comuneros podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se lleve a efecto sin su participación, aunque no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 403 del Código Civil.

La acción de división de un bien común tiene por principal finalidad, el cese del estado de indivisión en el que se encuentra el mismo y que pertenece a varios comuneros. Por medio del procedimiento interpuesto en vía judicial, se le solicita al Juzgado que se extinga esa copropiedad, bien sea mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte del inmueble, en plena propiedad cuando la finca es divisible, o bien cuando la finca es indivisible, a través de la venta del bien y reparto de lo obtenido entre todos los copropietarios basado en su porción o cuota.