Acabas de perder a un familiar y antes de que el duelo se asienta ya tienes que gestionar una herencia. Si el fallecido dejaba un inmueble con varios herederos, acabas de entrar en un proindiviso. Y con él llega una pila de trámites, plazos y documentos que nadie te explica de forma ordenada.
Esta checklist está organizada en cuatro bloques cronológicos: lo que necesitas en las primeras semanas, lo que gestionas en los primeros seis meses, lo que decides sobre el proindiviso una vez formalizado y lo que necesitas si decides vender tu parte. Cada bloque incluye los cambios legales vigentes a julio de 2026 que afectan al proceso.
| 📋 Plazo crítico El impuesto de sucesiones tiene un plazo de autoliquidación de seis meses desde el fallecimiento. Pasado ese plazo sin liquidar ni pedir prórroga, la Administración aplica recargos. Este es el plazo que más gente incumple por desconocimiento. |
Primeras semanas: documentación inicial
Estos son los documentos que necesitas reunir antes de poder hacer cualquier otro trámite:
- Certificado de defunción. Lo emite el Registro Civil en 24-72 horas. Es el primer documento que necesitas para todo lo demás.
- Certificado de últimas voluntades. Acredita si el fallecido dejó testamento y ante qué notaría. Se solicita en el Ministerio de Justicia online o presencialmente. Plazo: 15 días hábiles mínimo tras el fallecimiento para que el Registro tenga la información.
- Certificado de seguros de vida. Confirma si el fallecido tenía seguros con beneficiarios. También se solicita en el Ministerio de Justicia junto con el de últimas voluntades.
- Copia autorizada del testamento. Si hay testamento, la notaría donde se otorgó te la facilita presentando el certificado de últimas voluntades y el certificado de defunción.
- Si no hay testamento: declaración de herederos abintestato. Trámite notarial que acredita quiénes son los herederos legales. Cuesta entre 300 y 600 euros y puede tardar entre 4 y 8 semanas.
- DNI en vigor de todos los herederos.
- Libro de familia o documentación que acredite el parentesco con el fallecido.
Primeros seis meses: aceptación y liquidación fiscal
Este bloque contiene el plazo más crítico de todo el proceso. El impuesto de sucesiones debe liquidarse en los seis meses siguientes al fallecimiento. Si no puedes completar todos los trámites en ese plazo, pide prórroga antes de que venza. Se puede solicitar dentro de los cinco primeros meses y te da seis meses adicionales. Estos son los documentos que necesitas:
- Inventario de bienes del causante. Lista de todos los bienes, derechos y deudas del fallecido. Para el inmueble en proindiviso: escritura de propiedad, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y valoración o referencia catastral.
- Nota simple del Registro de la Propiedad del inmueble. Acredita la titularidad, las cargas y el porcentaje que corresponde a cada propietario. Se solicita online en el portal del Registro o en cualquier oficina registral. Coste: 9,02 €.
- Valoración del inmueble a efectos fiscales. Cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas. Algunas usan el valor catastral multiplicado por un coeficiente; otras, el valor de referencia del Catastro vigente desde 2022. Consulta la norma de tu comunidad autónoma porque puede afectar significativamente a la base imponible.
- Certificado de deudas pendientes del causante. Deudas con la Seguridad Social, Hacienda y entidades financieras. Si hay hipoteca sobre el inmueble, solicita también el certificado de deuda pendiente del banco a la fecha del fallecimiento.
- Aceptación o renuncia de la herencia. Puede ser expresa (ante notario) o tácita (actuando como heredero). Si hay deudas inciertas o el pasivo puede superar el activo, acepta siempre a beneficio de inventario. Cambio 2026: la aceptación a beneficio de inventario ya no requiere inventario notarial completo en todos los casos; consulta con tu abogado la vía más eficiente según tu comunidad autónoma.
- Autoliquidación del impuesto de sucesiones. Presentación ante la Hacienda de la comunidad autónoma donde residía el fallecido. El modelo varía por comunidad. Algunas tienen bonificaciones del 99 % para descendientes directos (Madrid, por ejemplo); otras tienen tipos mucho más altos. Verifica antes de calcular cuánto tendrás que pagar.
- Si el fallecido era no residente en España. El impuesto se liquida ante la Hacienda estatal, no la autonómica. Cambio relevante en 2026: la sentencia del TJUE obliga a aplicar las bonificaciones autonómicas también a no residentes. Si eres heredero de un no residente, verifica que te aplican correctamente las bonificaciones.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). Impuesto sobre el incremento del valor del suelo urbano. Plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año si se solicita. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, ya no se paga si el suelo no ha ganado valor real. Verifica si procede en tu caso antes de liquidarlo.
Una vez formalizado el proindiviso: qué decides
Una vez aceptada la herencia y liquidados los impuestos, el inmueble queda inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de todos los herederos. Ahora empieza la gestión del proindiviso como tal. Estos son los documentos y decisiones que necesitas:
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia (si la hay). Si los herederos acuerdan repartirse los bienes en ese momento, el notario otorga esta escritura. Si no hay acuerdo, el inmueble queda en proindiviso sin adjudicación específica y cada uno tiene su porcentaje.
- Inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Sin esto, el inmueble no consta legalmente a tu nombre y no puedes vender, hipotecar ni gestionar el bien. Coste: variable según el valor del inmueble, habitualmente entre 100 y 400 €.
- Cambio de titularidad del IBI en el Ayuntamiento. Para que los recibos lleguen a nombre de los nuevos propietarios y en la proporción correcta.
- Actualización de seguros del inmueble. El seguro del hogar debe estar a nombre de los actuales propietarios. Si el seguro venció o está a nombre del fallecido, hay que renovarlo.
- Decisión sobre el uso del inmueble. Los copropietarios deben acordar qué hacen con el bien: usarlo, alquilarlo o venderlo. Si no hay acuerdo, cualquiera puede iniciar la acción de división de cosa común.
- Si se va a alquilar. Acuerdo de mayoría de cuotas por escrito, registro como vivienda de uso turístico si es alquiler vacacional y apertura de una cuenta bancaria compartida para gestionar los ingresos.
Si decides vender tu parte: documentación específica
Si has decidido vender tu cuota (ya sea a un familiar, a un tercero o a una empresa especializada) estos son los documentos que necesitarás tener listos:
- Escritura de aceptación de herencia inscrita en el Registro. Sin esto no puedes transmitir lo que técnicamente no consta como tuyo.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. El comprador la pedirá para verificar que no hay cargas ocultas. Solicítala tú mismo para ir adelantado.
- Último recibo del IBI pagado. Acredita que el inmueble está al corriente de pago.
- Certificado de deuda pendiente de la hipoteca (si la hay). Emitido por el banco, acredita el saldo pendiente a la fecha de la operación.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Dependiendo de la comunidad autónoma, puede ser necesaria para la transmisión. Verifica el requisito en tu comunidad autónoma.
- Certificado de eficiencia energética. Obligatorio para cualquier transmisión de inmueble. Si el que tenía el fallecido ha caducado, hay que encargar uno nuevo (entre 100 y 300 €, según el inmueble).
- DNI en vigor de todos los vendedores. Los copropietarios que venden deberán identificarse con su documento de identidad vigente.
- Justificante del impuesto de sucesiones liquidado. El notario lo exigirá antes de autorizar la escritura de compraventa.
| ⚠️ Cambio importante 2026Desde enero de 2026 el certificado de eficiencia energética tiene una validez de diez años en lugar de los cinco anteriores para los inmuebles con calificación A, B o C. Para los de calificación D, E, F o G sigue siendo de diez años pero con obligación de informar sobre las mejoras recomendadas. |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para aceptar o renunciar a una herencia con proindiviso?
La ley no fija un plazo máximo para aceptar o renunciar, pero el acreedor del causante o cualquier interesado puede solicitar judicialmente que el heredero sea requerido para que declare si acepta o renuncia, fijándosele un plazo de dos meses. Lo que sí tiene plazo estricto es el impuesto de sucesiones: seis meses desde el fallecimiento.
¿Puedo vender mi parte del proindiviso antes de que esté inscrito a mi nombre en el Registro?
Técnicamente es posible pero en la práctica ningún comprador serio lo aceptará. El Registro de la Propiedad es la garantía de que la titularidad consta legalmente. Sin inscripción, el comprador no tiene seguridad jurídica sobre lo que adquiere. Inscribe primero, vende después.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere aceptar la herencia?
Si renuncia, su parte acrece a los demás herederos o pasa a sus propios herederos según el testamento. Si simplemente no actúa, los demás pueden solicitar judicialmente que se le fije un plazo de dos meses para pronunciarse. La inacción no bloquea indefinidamente el proceso.
¿Cuánto cuesta gestionar toda la herencia de un proindiviso?
Los costes principales son: certificados del Ministerio de Justicia (3,70 euros cada uno), notaría para la escritura de aceptación (variable, entre 600 y 2.000 euros según el valor), impuesto de sucesiones (muy variable según comunidad autónoma y grado de parentesco, puede ser casi cero en Madrid o varios miles en otras comunidades), inscripción registral (entre 100 y 400 euros), plusvalía municipal (si procede) y honorarios de abogado si contratas asesoramiento profesional.
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