Uno de los herederos ha visto que la casa de la playa que tenéis en proindiviso podría rendir entre 1.500 y 2.000 euros al mes en temporada alta si se pone en Airbnb. Ha creado el anuncio, ha hecho las fotos y está a punto de publicarlo. Los demás copropietarios no saben nada o directamente no están de acuerdo. ¿Puede hacerlo?
La respuesta corta es no. La respuesta larga (que es la que importa porque tiene excepciones y matices) es lo que explica este artículo. Y también qué pasa si ya está haciéndolo, cómo reclamar los ingresos que te corresponden y qué opciones tienes si el desacuerdo sobre el alquiler es el motivo por el que el proindiviso se está volviendo insostenible.
La regla general: alquilar un proindiviso requiere acuerdo de la mayoría
El Código Civil establece que los actos de administración sobre un bien en proindiviso requieren el acuerdo de la mayoría de las cuotas — no de las personas. Si hay tres copropietarios con el 33% cada uno, ninguno tiene mayoría por sí solo. Si hay cuatro herederos con participaciones del 50%, 25%, 15% y 10%, el que tiene el 50% puede tomar decisiones de administración ordinaria por sí solo.
El arrendamiento vacacional de corta duración (menos de seis años) se considera un acto de administración ordinaria. Eso significa que con mayoría de cuotas es suficiente. Sin esa mayoría, publicar el inmueble en Airbnb sin el acuerdo del resto es un acto unilateral sin respaldo legal.
| ⚠️ La excepción importante Si el contrato de arrendamiento supera los seis años, se convierte en un acto de disposición y requiere unanimidad de todos los copropietarios. Para los alquileres vacacionales de temporada — que raramente superan esa duración — basta la mayoría de cuotas. |
Qué cambia en 2026: la nueva normativa de alquiler vacacional
En 2026 el alquiler vacacional en España ha sufrido cambios regulatorios relevantes que afectan directamente a los inmuebles en proindiviso:
Registro obligatorio de viviendas de uso turístico
Todas las comunidades autónomas exigen ya el registro de la vivienda antes de publicarla en plataformas como Airbnb o Booking. El número de registro debe aparecer en el anuncio. Sin registro, la plataforma puede retirar el anuncio y la Administración puede sancionar. Para registrar un inmueble en proindiviso se necesita que todos los titulares consientan o que el solicitante acredite tener la mayoría de las cuotas.
Restricciones por zonas saturadas
Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca y otras ciudades han establecido zonas de saturación turística donde no se conceden nuevas licencias vacacionales. Si el inmueble en proindiviso está en una de estas zonas, el debate sobre si alquilarlo o no puede ser irrelevante: legalmente no es posible obtener la licencia.
Obligación de la comunidad de propietarios
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de vecinos pueden prohibir o limitar el alquiler vacacional por acuerdo de tres quintas partes. Si el edificio donde está el inmueble en proindiviso tiene esa prohibición aprobada, ningún copropietario puede alquilarlo como turístico independientemente del acuerdo interno entre herederos.
Si un copropietario ya está alquilando en Airbnb sin tu acuerdo: qué puedes reclamar
Si descubres que un copropietario está alquilando el inmueble en Airbnb o cualquier otra plataforma sin el acuerdo del resto, tienes derecho a reclamar tu parte proporcional de todos los ingresos generados desde que empezó a hacerlo.
Los ingresos del arrendamiento son frutos del bien común y pertenecen a todos los copropietarios en proporción a su cuota. El copropietario que los ha cobrado de forma exclusiva está apropiándose de algo que también es tuyo.
Pasos para reclamar:
- Documenta la actividad: capturas del anuncio en la plataforma, fechas de publicación, precio por noche, calendario de disponibilidad.
- Estima los ingresos: puedes usar herramientas públicas de estimación de ingresos por alquiler vacacional para calcular lo que ha podido generar.
- Carta notarial: reclamación formal documentada que sirve como prueba fehaciente y pone en marcha el cómputo de plazos.
- Si no hay respuesta: demanda civil reclamando tu parte proporcional de los ingresos generados.
| ✅ Dato relevante Los ingresos del alquiler vacacional tributan en IRPF. Si un copropietario los ha declarado como suyos al 100% cuando la propiedad es compartida, hay también un problema fiscal que puede interesarte conocer. |
El escenario más frecuente: desacuerdo sobre si alquilar o no
La situación más habitual no es que uno lo haga sin permiso, sino que unos quieren alquilar y otros no. Unos ven la oportunidad de generar ingresos con un inmueble que lleva años cerrado. Otros no quieren que extraños entren en la casa familiar. Otros simplemente no se ponen de acuerdo en el precio ni en las plataformas ni en quién gestiona las reservas.
Cuando ese desacuerdo es estructural y no tiene solución negociada, el proindiviso se ha vuelto insostenible. Ahí hay dos salidas reales: la acción judicial de división de cosa común (que puede tardar entre 18 meses y 3 años) o la venta de tu parte a una empresa especializada, que resuelve la situación en 30-60 días sin depender del acuerdo del resto.
| Situación | Lo que puedes hacer | Plazo |
| Copropietario alquila sin acuerdo (tienes mayoría) | Exigir que cese o formalizar el arrendamiento correctamente | Inmediato con carta notarial |
| Copropietario alquila sin acuerdo (no tienes mayoría) | Reclamar tu parte de los ingresos generados | 1-3 meses vía notarial |
| Desacuerdo estructural sobre si alquilar | Acción judicial o venta de tu parte | 30-60 días si vendes |
| Quieres alquilar pero otro se niega y tienes mayoría | Puedes proceder con el arrendamiento vacacional | Según trámites autonómicos |
Preguntas frecuentes
¿Necesito el acuerdo de todos los copropietarios para poner la casa en Airbnb?
No necesitas unanimidad para un alquiler vacacional de temporada. Necesitas el acuerdo de la mayoría de las cuotas, no de las personas. Si tienes más del 50% de la participación o sumas ese porcentaje con otros copropietarios, podéis proceder sin el acuerdo del resto. Si la comunidad de vecinos del edificio tiene aprobada la prohibición de alquiler turístico, eso prevalece sobre el acuerdo interno.
¿Puedo publicar la casa en Airbnb si tengo el 50% y el otro copropietario no está de acuerdo?
Con el 50% no tienes mayoría, el empate no equivale a mayoría. Necesitas más del 50% de las cuotas para tomar decisiones de administración ordinaria de forma unilateral. Con un empate exacto al 50-50, cualquier decisión sobre el arrendamiento requiere negociación o resolución judicial.
¿Qué pasa con el IVA y el IRPF de los ingresos por alquiler vacacional en un proindiviso?
Los ingresos se distribuyen entre los copropietarios en proporción a sus cuotas y cada uno los declara en su IRPF. Si el alquiler incluye servicios de hospedaje similares a los hoteleros, puede haber obligación de repercutir IVA. Se recomienda consultar con un asesor fiscal antes de iniciar la actividad.
¿Puede la comunidad de vecinos impedir que alquilemos en Airbnb aunque todos los copropietarios estemos de acuerdo?
Sí. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios puede prohibir o limitar el alquiler turístico con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y cuotas. Esa prohibición prevalece sobre el acuerdo de los copropietarios del inmueble en proindiviso.
¿Hay desacuerdo sobre el alquiler de vuestro proindiviso?Te explicamos qué opciones tienes para salir de la situación.
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